Shark Phú dự báo “nóng” về bất động sản: Giá còn tăng trong 10 năm tới, phân khúc từng “chết” vẫn có cơ hội hồi sinh

Mới đây, tại chương trình Cafe Sáng do Hội Doanh nhân trẻ Hà Nội (Hanoiba) tổ chức với chủ đề “Chiến lược nhân sự cho SME 2026”, ông Nguyễn Xuân Phú – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sunhouse (Shark Phú) – đã đưa ra hàng loạt nhận định về thị trường chứng khoán, bất động sản và các lĩnh vực kinh tế trọng yếu trong giai đoạn tới.

Kinh tế có xu hướng đi lên, sản xuất, xuất khẩu là động lực chính. Theo Shark Phú, bức tranh tổng thể của nền kinh tế Việt Nam trong thời gian tới mang gam màu tích cực. Ông nhấn mạnh, về cơ bản, kinh tế sẽ tiếp tục đi lên, đặc biệt ở những lĩnh vực gắn với sản xuất và xuất khẩu. Khi các ngành này tăng trưởng, các lĩnh vực dịch vụ, hậu cần và chuỗi cung ứng liên quan cũng sẽ được hưởng lợi và phát triển theo.

Song song với đó, các mô hình kinh doanh trên nền tảng số được dự báo vẫn duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ. Kinh doanh online, sản xuất nội dung số, vui chơi giải trí, game… tiếp tục là những lĩnh vực phù hợp với xu hướng tiêu dùng và sự thay đổi trong hành vi của thị trường.

Ngược lại, Shark Phú cho rằng các mô hình kinh doanh truyền thống vẫn sẽ đối mặt với nhiều khó khăn. Trong nhóm ngành dịch vụ, du lịch được xem là lĩnh vực có khả năng phục hồi rõ nét hơn, nhưng tốc độ hồi phục sẽ không nhanh như kỳ vọng.

Lý giải nguyên nhân, ông Phú cho rằng Việt Nam vẫn gặp khó với nguồn khách Trung Quốc – nhóm chiếm khoảng 45% thị phần du lịch. Bên cạnh đó, những vướng mắc liên quan đến visa cũng khiến ngành du lịch chưa thể bùng nổ mạnh mẽ.

“Thực tế, nếu không có các rào cản này, du lịch năm tới đáng lẽ phải phát triển rất mạnh. Tuy nhiên, với bối cảnh hiện tại, du lịch sẽ phục hồi nhưng không thể bùng nổ như giai đoạn 2018–2019. Những lĩnh vực từng gặp khó khăn nặng nề trong đại dịch như dịch vụ ăn uống, du lịch… sẽ bắt đầu tăng trưởng trở lại. Đây là những nét cơ bản của bức tranh kinh tế”, ông nhận định.

Đề cập đến thị trường chứng khoán, Chủ tịch Sunhouse phân tích theo góc nhìn chu kỳ kinh tế. Theo ông, khi nền kinh tế hồi phục, thị trường cổ phiếu thường là lĩnh vực phản ứng sớm nhất, bởi dòng tiền tài chính luôn vận động trước các lĩnh vực khác.

Dù thị trường chứng khoán Việt Nam thời gian qua chưa có mức tăng mạnh, Shark Phú cho rằng những giai đoạn tích lũy kéo dài thường là tiền đề cho các bước đột phá trong tương lai.

“Tôi nhớ giai đoạn vàng ở mức 36 triệu đồng/lượng, khi được một ngân hàng mời nói chuyện, tôi đã khuyên mua vàng. Chỉ một tháng sau, giá vàng tăng vọt. Thị trường cổ phiếu hiện nay cũng có nét tương tự khi đã tích lũy trong thời gian rất dài. Thị trường cổ phiếu cực kỳ nhạy cảm với chính sách tiền tệ, đặc biệt là lượng tiền bơm ra và lãi suất. Theo chu trình, thị trường cổ phiếu sẽ đi trước, sau đó đến bất động sản, rồi lan sang hàng hóa. Chu trình này thường lặp lại khoảng 10 năm một lần”, ông nhận định.

Bất động sản sẽ chịu tác động mạnh từ chính sách, giá vẫn có xu hướng tăng dài hạn. Với thị trường bất động sản, Shark Phú cho rằng Hà Nội và TP.HCM có những đặc thù khác biệt, chủ yếu đến từ tác động của chính sách, đặc biệt là việc siết nguồn cung trong thời gian qua. Điều này khiến giá nhà tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ trong vòng 1–2 năm.

Theo ông, đây là hệ quả mang tính chính sách nhiều hơn là phản ánh thuần túy quy luật thị trường, do đó rất khó dự báo. Vì vậy, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản buộc phải nghiên cứu kỹ khung chính sách trước khi ra quyết định đầu tư.

Nhìn ở góc độ dài hạn, Shark Phú cho rằng bất động sản Việt Nam trong 10 năm tới vẫn có xu hướng tăng giá. Nguyên nhân đến từ việc lượng tiền trong lưu thông được dự báo có thể tăng gấp 3–4 lần. Tuy nhiên, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước nắm quyền điều tiết nguồn cung, giá bất động sản không hoàn toàn vận động theo cơ chế thị trường mà phụ thuộc rất lớn vào chính sách.

Đáng chú ý, Shark Phú đề cập thẳng thắn đến các phân khúc bất động sản từng chịu thiệt hại nặng nề trong nhiều năm qua, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng.

“Những phân khúc bất động sản đã ‘chết’ trong thời gian dài, như bất động sản nghỉ dưỡng, đều chịu thiệt hại nặng. Ví dụ, nhà tại Phú Quốc mua năm 2018 giá khoảng 25 tỷ đồng, nay chỉ còn khoảng 10 tỷ đồng. Khách sạn tại Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng cũng rơi vào tình trạng tương tự. Tuy nhiên, nếu nghiên cứu kỹ, đây cũng có thể là một cơ hội trong giai đoạn tới”, ông nói.

Theo ông Phú, trong một chu kỳ hồi phục thông thường, thị trường cổ phiếu sẽ phục hồi đầu tiên, sau đó đến bất động sản và cuối cùng là hàng hóa. Khi thị trường đạt trạng thái bão hòa, chu kỳ sẽ khép lại và quay về điểm xuất phát, thường lặp lại sau khoảng 10 năm.

Từ logic đó, Chủ tịch Sunhouse tiếp tục khẳng định triển vọng tăng giá dài hạn của bất động sản tại Việt Nam, song đi kèm với cảnh báo về vai trò then chốt của chính sách.

“Do đó, ai làm bất động sản thật sự phải cực kỳ chú ý đến chính sách. Ở góc độ thị trường chung thì tôi nói như vậy, nhưng sẽ không đúng ở những địa phương hoặc những giai đoạn mà chính sách không theo thị trường, khi đó giá cũng sẽ không đi theo thị trường.

Còn những bất động sản đã ‘chết’ lâu rồi, ví dụ như ai dính vào bất động sản nghỉ dưỡng trước đây thì chắc chắn ‘chết nặng’. Nhà ở Phú Quốc năm 2018 mua khoảng 25 tỷ, giờ còn khoảng 10 tỷ. Hoặc khách sạn, ai mua khách sạn ở Nha Trang, Phú Quốc hay Đà Nẵng thì chắc chắn ‘chết nặng’. Nhưng ở thời điểm này, nếu mình nghiên cứu vào những tài sản đó, thì có thể lại là một cơ hội”, ông Phú nói.

Nhìn tổng thể, những dự báo của Shark Phú cho thấy bức tranh kinh tế và thị trường Việt Nam trong giai đoạn tới vẫn ẩn chứa nhiều biến động, đan xen giữa rủi ro và cơ hội. Trong đó, với bất động sản – lĩnh vực chịu tác động mạnh từ chu kỳ và chính sách – việc am hiểu vĩ mô, nắm bắt xu hướng dòng tiền và đặc biệt là theo sát các quyết định điều tiết của Nhà nước sẽ là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp tránh rủi ro, đồng thời đón đầu những cơ hội có thể xuất hiện ngay từ chính các phân khúc từng rơi vào trầm lắng.