Tân Hoàng Minh và 'tấm vé trở lại' với dự án gần 2.000 tỷ: Phép thử và chiến lược phục hồi thận trọng

Sau gần ba năm khủng hoảng, Tân Hoàng Minh không tiếp cận các đại dự án như trước mà chọn một hướng đi thận trọng, tận dụng cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171 của Quốc hội. Khác với các cơ chế đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án truyền thống, Nghị quyết 171 cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc quỹ đất doanh nghiệp đã nắm giữ, với điều kiện dự án phù hợp quy hoạch, nằm trong chương trình phát triển nhà ở và danh mục thí điểm được HĐND cấp tỉnh phê duyệt.

Đáng chú ý, cơ chế thí điểm có thời hạn 5 năm (2025–2030) với danh mục khu đất do HĐND cấp tỉnh quyết định, tạo ra một "bộ lọc chính sách" từ giai đoạn đầu, thay vì mở cửa đại trà cho mọi đề xuất. Đây được xem là "cửa sổ pháp lý" quan trọng cho các nhà đầu tư. Tại Khánh Hòa, chỉ có 4 khu đất được đưa vào danh mục thí điểm, thể hiện sự chọn lọc nghiêm ngặt.

Trong danh mục này, Tân Hoàng Minh (Công ty TNHH TMDV Khách sạn Tân Hoàng Minh) được giao phát triển dự án tại khu kho cảng Bình Tân, đường Phạm Phú Thứ, phường Vĩnh Nguyên, TP. Nha Trang. Trên khu đất khoảng 0,7ha, doanh nghiệp dự kiến xây tòa nhà hỗn hợp văn phòng – thương mại – căn hộ cao cấp với tổng vốn đầu tư khoảng 1.800 tỷ đồng, triển khai giai đoạn 2025–2028.

Xét về diện tích, dự án không lớn, nhưng tổng vốn gần 2.000 tỷ đồng khiến suất đầu tư trên mỗi héc-ta cao hơn nhiều so với mặt bằng dự án nhà ở thương mại thông thường, phản ánh chiến lược "nén về không gian nhưng dày về giá trị". Việc phát triển theo chiều cao, đa chức năng tại đô thị Nha Trang – nơi quỹ đất trung tâm hạn chế – vừa tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, vừa phù hợp với xu hướng đô thị nén ở các thành phố du lịch ven biển.

Tập trung vào phân khúc cao cấp thay vì nhà ở đại trà cho thấy Tân Hoàng Minh ưu tiên sản phẩm giá trị lớn, quy mô vừa tầm, dễ kiểm soát tiến độ và phù hợp năng lực tài chính trong giai đoạn tái cấu trúc. Đặc biệt, khu đất kho cảng Bình Tân từng là đất công nghiệp – logistics cũ, nay được đưa vào danh mục thí điểm phát triển nhà ở thương mại, là dạng "quỹ đất chuyển tiếp", nằm trong đô thị hiện hữu nhưng chưa khai thác đúng tiềm năng.

Việc chuyển đổi các khu đất công nghiệp, kho cảng cũ sang chức năng thương mại – dịch vụ – nhà ở phù hợp với xu hướng quy hoạch hiện nay, khi địa phương hạn chế mở rộng đô thị tràn lan và ưu tiên tái cấu trúc không gian bên trong. Nếu triển khai đúng hướng, dự án không chỉ mang lại giá trị cho chủ đầu tư mà còn góp phần tái cấu trúc đô thị, chuyển đổi chức năng sử dụng đất hiệu quả hơn. Tuy nhiên, bài toán đặt ra là làm thế nào để "tái sinh" các khu đất cũ mà không tạo áp lực quá mức lên hạ tầng và cảnh quan.

Ở góc độ này, dự án của Tân Hoàng Minh mang tính thử nghiệm kép: vừa kiểm nghiệm cơ chế Nghị quyết 171, vừa thử nghiệm mô hình tái phát triển đất đô thị quy mô nhỏ nhưng giá trị cao.

“Tấm vé trở lại” không đồng nghĩa con đường bằng phẳng. Thách thức đầu tiên là niềm tin thị trường. Sau những biến cố liên quan đến trái phiếu, mọi động thái của Tân Hoàng Minh sẽ tiếp tục bị soi xét kỹ lưỡng, từ năng lực tài chính, tiến độ thi công đến cam kết với khách hàng.

Thách thức thứ hai là nguồn vốn. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt, việc triển khai dự án 1.800 tỷ đồng đòi hỏi cấu trúc vốn thận trọng, tránh lặp lại những rủi ro trước đây.

Thách thức thứ ba là áp lực pháp lý và chuẩn mực mới. Nghị quyết 171 là cơ chế thí điểm, đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt và ít dư địa sai sót. Một dự án gặp trục trặc không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động tới cách nhìn của cơ quan quản lý đối với chính cơ chế thí điểm này.

Nhìn tổng thể, dự án tại Khánh Hòa cho thấy Tân Hoàng Minh đang thử nghiệm chiến lược quay lại thị trường bằng dự án quy mô vừa, pháp lý rõ ràng, giá trị cao và nằm trong đô thị hiện hữu, thay vì mở rộng ồ ạt như giai đoạn trước. Đây cũng là một trong những trường hợp đầu tiên kiểm nghiệm hiệu quả thực tế của Nghị quyết 171, nhằm "gỡ nút" pháp lý nhưng vẫn bảo đảm kỷ luật thị trường. Thành công hay thất bại của dự án 1.800 tỷ đồng này sẽ có ý nghĩa vượt ra ngoài phạm vi một thương vụ bất động sản đơn lẻ.

Thành lập năm 1993, Tân Hoàng Minh từng hoạt động trong nhiều lĩnh vực như vận tải, sản xuất – xuất khẩu mây tre đan, kinh doanh khách sạn, trước khi tạo dấu ấn với các dự án bất động sản cao cấp tại Hà Nội. Biến cố năm 2022 đẩy tập đoàn vào giai đoạn khó khăn nhất kể từ khi hình thành, song đến nay các hậu quả đã được khắc phục, tạo tiền đề cho quá trình tái cấu trúc.

Những động thái gần đây cho thấy doanh nghiệp quay lại thị trường theo hướng thận trọng hơn, với dự án chung cư cao cấp tại khu đất khoảng 2,5ha ở Ngọc Hồi (Hà Nội), đồng thời đề xuất nghiên cứu các dự án quy mô lớn tại Quảng Bình và Đà Lạt như những bước đi dài hơi trong chu kỳ mới.